Kira artış oranı nasıl belirlenir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında artış oranı, tarafların serbestçe belirleyebileceği bir tutar değildir. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, yenilenen kira döneminde yapılabilecek artışa üst sınır koyar. Bu sınır, bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamalarına göre değişim oranıdır.

Yasal üst sınır: 12 aylık TÜFE ortalaması

TÜİK her ayın 3'ünde bir önceki ayın enflasyon verilerini açıklar. Bültende üç ayrı değişim oranı yer alır: aylık, yıllık ve 12 aylık ortalamalara göre değişim. Kira artışında kullanılan, üçüncüsüdür. Yıllık enflasyon oranıyla karıştırılmamalıdır; iki oran çoğu zaman birbirinden farklıdır.

Uygulamada, kira yılının başladığı aydan bir önceki ayın 12 aylık ortalama oranı kullanılır. Örneğin sözleşmeniz her yıl 1 Kasım'da yenileniyorsa, TÜİK'in 3 Kasım'da açıklayacağı Ekim ayı verisi esas alınır.

%25 sınırı hâlâ geçerli mi?

Hayır. Konut kiralarında 11 Haziran 2022'de getirilen geçici %25 sınırı 1 Temmuz 2024'te sona erdi. O tarihten sonra yenilenen konut kiralarında üst sınır yeniden 12 aylık TÜFE ortalamasıdır.

Hesaplama

Yeni kira = Mevcut kira × (1 + oran ÷ 100)

Yukarıdaki %35 yalnızca hesabı göstermek için seçilmiş bir örnek orandır; kendi hesabınızda TÜİK'in ilgili ay için açıkladığı oranı kullanın.

Sözleşmede oran yazıyorsa

• Sözleşmedeki oran TÜFE ortalamasının altındaysa sözleşmedeki oran uygulanır.
• Sözleşmedeki oran TÜFE ortalamasının üstündeyse fazlası geçersizdir; artış en fazla TÜFE ortalaması kadar olabilir.
• Sözleşmede hiç oran yoksa, kira kendiliğinden artmaz. Anlaşma sağlanamazsa kira bedeli, TÜFE ortalamasını geçmemek üzere hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir.

Beş yılı dolduran kira ilişkileri

Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, yeni kira yılındaki bedel hâkim tarafından; TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete uygun şekilde belirlenebilir (TBK md. 344/3). Bu, beşinci yıldan sonra kiranın otomatik olarak piyasa fiyatına çekileceği anlamına gelmez; ev sahibinin kira tespit davası açması gerekir. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

Yabancı para ile kiralar

Kira bedeli yabancı para cinsinden belirlenmişse beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz. Beş yıl sonra yeni bedel, yine hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir.